Por analizamaule
Por Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida
Una tasa atractiva ayuda, pero no resuelve. Es esta la pregunta que debemos pensar en el escenario actual, con tasas hipotecarias que rondan el 4%, en medio de diversas ayudas estatales que buscan impulsar el mercado inmobiliario. El predicamento es: ¿Debo hoy comprar una propiedad o esperar a otro momento?
Con subsidio, algunas tasas están llegando al 3,2% o 3,3%, e incluso rozando el 3%. Conviene, eso sí, no perder de vista que se trata de una tasa nominal, no real: hay que sumarle el efecto inflacionario para dimensionar correctamente. Aun así, comparado con países vecinos como Argentina, o incluso con Perú —que exhibe tasas nominales cercanas al 7,5%, en parte explicadas por sus niveles de informalidad—, Chile cuenta con un sistema financiero robusto, fruto de años de trabajo institucional que vale la pena reconocer.
Eso sí, es importante ponderar que el acceso a la vivienda sigue dependiendo de un factor que ninguna baja de tasa reemplaza, que es el comportamiento de pago del postulante. Sin un buen historial crediticio, sin capacidad de ahorro y sin acceso efectivo al crédito, la tasa más baja del mercado no sirve de nada. El activo más valioso que tiene hoy un comprador no es la tasa, es su acceso al crédito, y ese activo hay que cuidarlo.
Dicho esto, existe hoy una coyuntura que vale la pena mirar con atención. Hay una crisis inmobiliaria, la cual está siendo absorbida por la industria, no por el comprador. Las inmobiliarias están bajando precios y, en varios casos, las viviendas terminadas cuestan menos que proyectos en verde, situación inversa a la lógica habitual donde construir hoy cuesta más que lo ya construido.
A lo anterior, se suman regalías concretas: garantía de arriendo para quienes compran con fines de inversión, pago de gastos operacionales, bonos pie, etc. Beneficios que las propias inmobiliarias están entregando para dinamizar un stock de viviendas que hoy ronda las ochenta mil unidades.
Ese subsidio a la tasa, sin embargo, tiene fecha de vencimiento. Su función es precisamente ayudar a liquidar ese stock, y una vez que la oferta actual se absorba, no hay garantía de que se mantenga con la misma fuerza. A esto se agrega un cuarto elemento que tiende a pasar inadvertido: los costos de los terrenos, la mano de obra, el transporte y la logística vienen en alza sostenida, y los terrenos disponibles son cada vez más escasos. Eso presiona los precios futuros al alza, independiente de lo que pase con la tasa.
Y hay un quinto factor que cierra el argumento: numerosos proyectos están hoy detenidos porque las inmobiliarias, con tanto stock por vender, no tienen incentivos para iniciar nuevos desarrollos. Levantar un proyecto —desde el diseño hasta la venta— toma entre cuatro y seis años considerando permisos (a pesar de que hoy los esfuerzos gubernamentales parecen ir en la dirección de que estos plazos sean menores). Cuando la economía recupere dinamismo y ese stock actual se agote, la oferta de unidades terminadas será escasa, y menor oferta con demanda sostenida solo puede presionar los precios hacia arriba.
Entonces, en el escenario actual, ¿Es momento de comprar una propiedad? La respuesta es: depende. Más allá del contexto, las personas deben saber que primero, deben reunir las condiciones crediticias impuestas por la institucipón de turno con la que vaya a realizar el trámite, para aprovechar esta ventana de precios bajos, descuentos activos y beneficios que probablemente no se repitan en el próximo ciclo.
Las grandes oportunidades inmobiliarias, históricamente, se construyen precisamente en medio de las crisis del sector, no cuando todo está en calma. Hoy la crisis la tiene la industria; el que tiene el crédito ordenado, tiene “el sartén por el mango”.
